債務者と債権者との合意のもと、適正価格で不動産を売却することです。
不動産を購入した後、様々な理由で住宅ローンの支払いが困難になり、そのまま延滞または滞納を続けると、融資している住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）や金融機関は、不動産を抵当権に基づき差押え、「不動産競売の申し立て」の手続きが強制的に行われるのが通常です。
競売の場合、不動産価格は一般市場価格の６～7割程度になることが多く、売却代金での債権者への支払いが不足した場合は、不動産を処分したにもかかわらず、残債務（借金）が余計に残ってしまいます。これは債務者や、債権者の金融機関にも好ましいことではありません。
そこで競売手続きが行われる前に仲介者（不動産会社など）が債務者と債権者との仲に入り、債権者の同意を得て、不動産を一般の不動産市場に売出して、市場価格に近い価格で売却を試みるのが「任意売却」です。
少しでも高い価格で売却できれば、債権者はより多くの債権金額を回収でき、債務者にとっても残債が少なくなり、後の処理がしやすくなります。債権者、債務者とも競売よりメリットがあるといえるでしょう。
■競売の場合
■任意売却の場合
任意売却の申し込み時期について
通常最適な任意売却申し込み時期は
「ローン滞納から4か月以内」
です。
住宅ローンの支払いが困難！
今は住宅ローンの返済は遅れていなくても、今後ローンの支払いが難しい！今後収入が増えないし、近々支払いが滞りそう！
住宅ローン滞納
住宅ローンが3ヶ月滞納していて、金融機関から一括請求されている。このままでは家を競売手続きにかけられてしまう。
競売開始通知が届く
この時点から4～5ヶ月ほどで、競売入札が行われます。6ヶ月後には自宅は他人のものになり、立退きになってしまう。
執行官が自宅の調査に来る！！
競売に向けて、執行官が調査をしたり、自宅の写真を撮ったりします。心身ともに休まらない毎日が続きます。
